國務院正式批復雄安新區(qū)總體規(guī)劃，需求拐點來臨，業(yè)績彈性可期。金隅冀東重組完成后，市場控制力顯著提升，區(qū)域市場秩序明顯改善，公司經(jīng)營及環(huán)保優(yōu)勢持續(xù)擴大。立足3-5年的中期展望，我們認為京津冀水泥需求將結束過去5年持續(xù)下降的頹勢，且有較大概率迎來一輪小周期復蘇，增量主要來自于雄安新區(qū)進入實質性建設階段，目前國務院已經(jīng)正式批復雄安新區(qū)總體規(guī)劃。當前較低產能利用率下，需求的增長勢必帶來較大的固定成本費用攤薄，噸成本/噸費用下降，從而帶動盈利顯著回歸。我們預計18-20年，公司水泥熟料銷量分別同比增長0.9%、3.0%、3.0%，噸毛利分別為105、117、124元，ROE逐漸修復至5.01%-8.35%左右水平。
投資物業(yè)平穩(wěn)增長、效益穩(wěn)定，工業(yè)用地重估價值巨大。公司在地產和租賃業(yè)務方面具備多項優(yōu)勢：
(1)物業(yè)發(fā)展及租賃的土地儲備分布在核心的城市群及城市群周邊地區(qū)，地段優(yōu)良，后勁充足；
(2)土地轉化釋放占據(jù)先機。公司在北京地區(qū)擁有大量的土地尤其是工業(yè)用地可供轉化，前期轉化為快速回籠的物業(yè)銷售用地，后期尋求政府反售、一二級聯(lián)動、投資租賃等多種模式，獲取可持續(xù)的長期回報；
(3)公司現(xiàn)金充足，且國企背景為其提供了通暢的融資渠道和較低的融資成本。
我們首次覆蓋公司，給予審慎增持評級，按照分部估值法給予目標價2.78港元。我們預計公司2018~2020年實現(xiàn)歸母凈利潤分別為48.1億、55.3億和67.0億元，同比增長69.5%、14.9%和21.2%，最新收盤價對應2018年4.5倍PE和0.4倍PB，股價處于明顯的估值洼地和歷史估值底部。
風險提示：宏觀經(jīng)濟向下超預期；水泥協(xié)同破裂；雄安新區(qū)落地不及預期；行業(yè)調控政策加嚴；原材料價格波動；環(huán)保及事件風險。